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如何应对史上最严出让条件——自持70年不许出售

6月1日，经过激烈角逐，信达最终以58.05亿元的总价竞得宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，溢价率高达306.53%，刷新上海外环外楼板价纪录，成为上海宝山新地王。但比楼板价更受关注的，是该地块出让条件中关于“15%的面积需要企业自持70年”的新要求。

据上海市土地规划局在答疑中表示：“自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证。” 因此将自持住宅面积开发成类似“酒店式公寓”或“长租公寓”的产品成为规划这15％的自持面积有效手段之一，同策咨询研究部总监张宏伟也认为这15％的自持面积是对上海“代理经租”政策的重要实践，新规定的出台也势必会有更多的开发商将被动的进入到公寓运营领域。

6月2日，由寓见公寓主办的沙龙分享会在“景瑞·@WAY遇道”项目处圆满召开，中城集团、绿地集团、龙湖地产等20余家实力开发商、克 而瑞公寓项目总监胡刚、房东东社群创始人全雳等知名行业专家以及众多资深媒体人到场参加。从景瑞地产与寓见公寓的合作新项目——“景瑞·@WAY遇道”——探索“如何在政府不断出台各项管控政策的环境下寻出路，谋求收益最大化”。

景瑞遇道项目大热，带来地产合作新模式

随着房地产“黄金时代”结束，“白银时代”开启，由创造增量、开发，转向盘活存量、运营，更多存量房产投向租赁市场。在这样的大环境下，“景瑞·@WAY遇道”项目应运而生，它是景瑞地产与互联网公寓长租平台——寓见公寓强强联手打造的最富活力的青春定制社区。景瑞地产在此项目中为寓见公寓引入商业地产资源，由寓见公寓进行标准化运营和项目管理，此举打破传统地产开发模式。

据悉，寓见公寓开设专门的托管服务与管家服务，并针对用户制定科学有效的YMS管理系统和CRM客户管理系统，从售前咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等一站式标准化服务。“景瑞·@WAY遇道”项目自4月中旬开盘以来，在仅仅一个月时间内，项目销售便接近尾声，可见这种“运营带资管，小额不动产”的创新理念受到市场欢迎。

目前商品住宅的租金收益率大概在2％至3％，仅靠商品房出租不但不能建立盈利模式，且资金回笼需要几十年。因此开发商发力资产后端的运营，并不是他们真的想靠这个租金差赚钱。目前中国仍处在资产价格过高，租金收益过低的阶段，放弃高毛利主营业务转而向低毛利的服务业转型显然并非开发商的逻辑。开发商的本质仍是造房、卖房。寓见公寓的后端运营的主要价值在于运用它的标准化运营和项目管理能力，帮助开发商用最快的速度，以最合适的价格卖出房子，同时为业主创造价值。

在此次沙龙分享会中，不少开发商从中嗅到了商机，表示有强烈的意愿与寓见公寓进行进一步的洽谈和战略合作，行业专家则表示， 景瑞地产与寓见公寓合作项目的大获成功给现今受困于政府各种政策出台导致略微低迷的房地产市场提供了一种全新的运作模式： 和知名公寓品牌进行合作不但能把小众户型快速出售，或者将自持不得出售的不动产实现利益最大化，更重要的是，这种模式将会带来大量高素质租住人口流入，从而提升项目知名度以及周围商业化的发展，反过来商业及品牌的提升又会吸引更多高质量人群，不但提升客户转化率，且让社区环境更完善，最终促进资本的升值，从而真正实现业主的财富增值，最终达到开发商收益最大化。